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Épisode 3 : Comment analyser les 2 projets d'immeubles et choisir le plus adapté et rentable ?

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253 commentaires

  • Pierre T.

    Répondre Répondre 18 août 2017

    Top très intéressant merci

  • Fabien

    Répondre Répondre 1 août 2017

    Merci

  • magaly

    Répondre Répondre 29 juillet 2017

    heureuse de me former avant d eme lancer afin d,’eviter un bon nombre d’erreur

    • Maxime

      Répondre Répondre 7 août 2017

      très intéréssant!!!

  • Sylvain

    Répondre Répondre 28 juillet 2017

    Bonjour,
    Très intéressante vidéo, et blog que je commence à parcourir.
    Je réfléchis à obtenir une indépendance financière, ou au moins dans un premier temps du complément de revenus.
    Si j’ai bien compris, la SCI, c’est pas pour se faire un salaire tout de suite, mais une fois que le bien est financé?

  • Thomas

    Répondre Répondre 12 juillet 2017

    Bonjour,

    Pensez-vous qu’il est possible et rentable de faire un investissement dans un immeuble de rapport quand on réside à l’étranger ?
    Une telle situation rend difficile la possibilité de passer du temps sur place pour la recherche puis une fois le bien trouvé pour la gestion. Sans compter la perte des avantages fiscaux.

    Cordialement,
    Thomas

  • Emma

    Répondre Répondre 12 juillet 2017

    Merci

  • Hortense

    Répondre Répondre 12 juillet 2017

    Merci pour cette belle video

  • Pascale

    Répondre Répondre 11 juillet 2017

    bonjour Etienne et merci pour les videos
    Poitiers est-elle d’après toi un ville intéressante pour investir et connais-tu un chasseur dans cette ville ?
    merci

  • Cath

    Répondre Répondre 11 juillet 2017

    merci pour la vidéo n°3, en fait je ne l’avais pas recue, heuresement qu il y avait le rappel sur la n°4!

  • cyril

    Répondre Répondre 11 juillet 2017

    Très bon exemple. le second projet pour moi

  • Bertrand D.

    Répondre Répondre 10 juillet 2017

    Très intéressant

  • Tuesday

    Répondre Répondre 10 juillet 2017

    Enfin une vidéo concrète merci

  • Philippe

    Répondre Répondre 10 juillet 2017

    Je comprends qu’il faut bien tout analyser afin de limiter les risques de prendre un bien avec des problèmes.

  • Bruno

    Répondre Répondre 10 juillet 2017

    Bonjour

    J’évite les locataires avec CAF car comme vous le dite soucis de solvabilité : quand la prestations CAF diminue…

    Réflexion sur cette vidéo, il faut ne faut pas se précipiter , bien tout analyser car un projet peut semblé intéressant de prime à bord mais ..

    Personnellement j’étais sur un projet de 4 appartements ( 260 000 € frais d’agence inclus ) dont un à rénover ( 15 000 de travaux) . Revenus locatif des 3 appartements loués 1500 € + 700 € ( une fois le dernier rénové). Toiture à refaire ( 30 000 €) Possibilité de vendre une partie de terrain pour 60 000 € dans 2 ans

    Diagnostic termites : infection , petite travaux de mise aux norme électriques ( prise de terre

    Le projet semblait intéressant mais nous avons renoncer car cela encageait tout notre « cash flow », plus de « matelas de secour »

    Quel est votre avis ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 11 juillet 2017

      Bonjour Bruno, vous avez raison, Cash is king, plus de cash et c’est le cash squeeze ! il est toujours préférable d’aller sur des rendements plus faibles mais avec moins de travaux et plus de tranquillité ! Bonne soirée Etienne

  • Privat

    Répondre Répondre 9 juillet 2017

    je veux toujour bien comprendre car je suis un nouveau venu dans l’immobilier

  • Isabelle

    Répondre Répondre 8 juillet 2017

    J’ai hâte de voir la prochaine vidéo !

  • Isabelle

    Répondre Répondre 8 juillet 2017

    Merci pour cette présentation claire et pédagogique.
    Pouvez vous accompagner individuellement un client pour la recherche d’un bien immobilier ?

  • Hortense

    Répondre Répondre 8 juillet 2017

    Merci une fois encore pour cette belle vidéo

  • Jezz

    Répondre Répondre 7 juillet 2017

    Merci

  • al

    Répondre Répondre 7 juillet 2017

    Oui attention aux travaux, parfois le prix est intéressant car il y a s des travaux mais il y a travaux et travaux !!!
    Merci encore pour ces explications

  • Seb

    Répondre Répondre 6 juillet 2017

    Merci pour les vidéo

  • Sandrine

    Répondre Répondre 5 juillet 2017

    Bonjour
    Merci pour votre nouvelle vidéo.
    J’attends avec impatience la prochaine!

  • albert

    Répondre Répondre 5 juillet 2017

    on peut « apprendre » les travaux, comme l’immobilier. En s’adressant aux professionnels, par les livres, sur internet…

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 7 juillet 2017

      Bonjour Albert,

      Oui les travaux c’est effectivement une histoire d’expérience et de bon sens ! J’aime beaucoup faire des travaux et il y a des régions ou il faut faire léger car les prix de l’immobilier sont entre 1 000 et 1 500€/m² ! Exemple pour une réno lourde ont est entre 400 et 600€/m² donc si le prix de l’immo rénové est à 900€/m² il faut acheter le bien une bouchée de pain ! Donc dans ce cas, je préfère des travaux de déco uniquement, beaucoup moins chers, et avec des pro efficaces bien entendu !

  • John

    Répondre Répondre 5 juillet 2017

    Merci ! Impatient de voir la suite…

  • Romain

    Répondre Répondre 5 juillet 2017

    Top la vidéo!
    J’attends la suite avec impatience !

  • Michel JOUANNEAU

    Répondre Répondre 5 juillet 2017

    Bonjour Etienne,

    Merci pour cette vidéo instructive ! J’attends la suite …..

    Je suis dans la même situation que ANNE : je suis en recherche d’un immeuble de rapport dans la région Tourangelle. Pouvez vous me contacter en MP pour me fournir vos conditions d’intervention pour me conseiller.
    Merci par avance.
    Cordialement,

  • M Roy

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Bonsoir Etienne , je t ai énvoye un message comme convenu mais je n ai toujours pas eu de retour .
    Ç etait pour l accompagnement sur un immeuble étant prêt à me lancer .
    Auriez tu La gentillesse de revenir vers moi .
    Cordialement

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 5 juillet 2017

      Bonjour Roy,

      Je reçois beaucoup d’email et je n’ai pas eu le temps de tous les traiter malheureusement, je vous tiens informé dès que j’aurai un peu plus de temps devant moi ! Excellente journée

      Etienne

  • azer

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    commentaire

  • Joel

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Présentation claire et intéressante

  • Ysabel

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci !

  • Meyer

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Super vidéo, que des bons conseils afin de faire les bons choix

  • Jerome

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci

  • yann

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Bonjour,
    ce type de projet est il possible sur le 17 ou le 56 ?
    quel est le cout de l’accompagnement ?
    a 8% brut cela est il pas un peut fable pour faire de l’auto financement car sur 25 ans il y aura forcement des frais de remise à niveaux des appartement et immeuble ..
    cdt
    yann

  • GOBY

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Étienne bonsoir,
    Peux tu me confirmer une info : les travaux 《 d’aménagement ou de réparations》permettent également de défiscaliser?
    Ce procéder de défiscalisation marche t’il aussi bien pour du LMNP ou de la location nue?
    Des travaux peuvent être positifs pour diminuer son impôt.
    Merci d’avance pour ta réponse.

  • Florian

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci.

  • guillaume

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Très bonne analyse

  • Adam

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Très belle exemple! C’est ce qu’il faut faire absolument afin d’éviter de se noyer par la suite. Bravo Etienne et merci!

  • Valérie

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    C’est en vous écoutant que l’on se rend bien compte qu’un investissement locatif, quel que soit son ampleur, nécessite une formation et un accompagnement de professionnels et de gens d’expériences.

  • LAURENT

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci Etienne

  • Steph

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Bonne analyse

  • Angoua

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Bonjour !
    Juste vous dire merci pour la vidéo.

  • Anelia

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci

  • renou alain

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    beau projet et belle demeure est ce qu’il n’y a pas trop de bruit d’impact entre l’appartement du RC et celui de l’étage ‘(plancher bois)

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 4 juillet 2017

      Bonjour Alain,

      Les planchers bois peuvent être problématiques au niveau du bruit donc plusieurs solutions :
      – Utiliser des petites billes pour isoler les sols et en profiter pour aplanir les sols
      – Isoler les plafonds en dessous avec de la laine de roche
      – Mettre des isolations acoustiques sous les plancher flottants

      La solution la plus intéressante est souvent l’isolation des plafonds car le bruit ne se transmet plus entre les logements.

      L’idéal est donc de regarder si un dalle béton allégée n’a pas été coulé, car si c’est le cas, nous n’avons plus de bruits et n’y a pas de travaux à faire !

      Bonne journée Alain !

  • Pedoia

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Bjr
    La distance est-elle un handicap? pour trouver ville de province à haut rendement (Vire en Normandie par exemple ou l(Alsace)
    Vincent34

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 4 juillet 2017

      La distance peut-être un handicap si vous gérez vous-même ! Dans la plupart des cas, il faut confier votre bien en gestion si vous à plus de 45 minutes ! Il est toujours plus efficace de gérer soi-même c’est certain mais si vous avez des logements avec un bon trio QPS ils se louent rapidement et tout seul ! Pour moi la distance de 45 minutes et un maximum surtout si vous avez un immeuble. Maintenant beaucoup d’investisseur que je connais sont à l’autre bout du monde et leur seul « travail » c’est de s’assurer que les appartements sont bien reloués par l’agence…

      Excellente journée

  • FABIENNE LEOTY

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    le 2 eme projet

  • Yannick

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Très bonne analyse!!!

  • Julien

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci pour la vidéo !

  • MP

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Bonjour et merci, vidéo très instructive.

  • Guy

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci Etienne

    Justement en pleine recherche en ce moment. Et oui que de piège à éviter on trouve de tous.

  • Marie

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci pour cette vidéo

  • Benoît

    Répondre Répondre 4 juillet 2017

    Merci Étienne,

    Pour cette vidéo, l’investissement dans un immeuble de rapport nécessité pour un chasseur d’immobilier pour dénicher les bonnes affaires, et éviter de perdre trop de temps.

  • Nicoum

    Répondre Répondre 3 juillet 2017

    merci

  • Brice

    Répondre Répondre 3 juillet 2017

    merci pour ces vidéos claires et instructives

  • Stephane

    Répondre Répondre 1 juillet 2017

    Merci

  • Bertrand L.

    Répondre Répondre 16 juin 2017

    merci

  • Flo

    Répondre Répondre 12 juin 2017

    Merci

  • Pierre

    Répondre Répondre 11 juin 2017

    Vos vidéos expliquent les problématiques. La lecture des précédents commentaires et de certaines de vos réponses éclaircissent certains points mais me font poser des questions quant à ma situation personnelle. Peut-on vous contacter pour une étude personnalisée de sa situation ?

    • clouc

      Répondre Répondre 4 juillet 2017

      Oui bien entendu !

  • MAUMONT

    Répondre Répondre 9 juin 2017

    Tout cela relève (et révèle) du bon sen. Est il si difficile de trouver des immeubles à bon indice tranquillité ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 10 juin 2017

      Tout dépend de la manière de s’y prendre pour chercher !

  • MARIE BENOIT

    Répondre Répondre 8 juin 2017

    Bonjour Etienne ,

    Merci pour ces videos .

    Je vis aux USA suis retraitee 60 ans de la fonction publique . J ai vendu mon appartement a Paris ,reinvesti dans un petit pieds a terre en proche banlieue,
    il me reste un peu plus de 100 000 . Je souhaite investir dans un petit immeuble mais je ne peux venir en France , J ai fait ma vente et mon reachat a distance Je penses a la Bretagne accepteriez vous de vous en occupper s il vous plait ? Mon objectif est le revenu suplementaire et la tranquilitee .

    Merci ,
    Sincerement ,
    Marie

  • christophe

    Répondre Répondre 6 juin 2017

    très bien Merci pour cette vidéo.

  • Sophie

    Répondre Répondre 5 juin 2017

    Encore une bonne vidéo pour partir sur de bonnes bases, merci!

  • Eleo

    Répondre Répondre 5 juin 2017

    Je recherche un immeuble dans la region du Nord

  • Carole

    Répondre Répondre 5 juin 2017

    Intuitivement, j’aurais tout de suite dit le second projet. Confirmé par les aspects techniques et financiers développés un à un. Toujours aussi clair et efficace merci !

    • clouc

      Répondre Répondre 4 juillet 2017

      Oui bien entendu !

  • sylvain blanc

    Répondre Répondre 4 juin 2017

    super video

  • Dominique

    Répondre Répondre 3 juin 2017

    Bonjour, très bonne vidéo claire et compréhensible pour le plus grand nombre.

  • Samia

    Répondre Répondre 2 juin 2017

    Merci pour ces vidéos vraiment bien faites. J’ai hâte de suivre votre formation qui me permettra, je l’espère, de passer à l’action d’ici à 2018.

  • Fouché Christine

    Répondre Répondre 1 juin 2017

    Merci pour toutes ces explications qui m’aiguillent dans le projet que j’ai en cours.

  • Stephane M

    Répondre Répondre 31 mai 2017

    Bonjour Etienne
    Quel est ce site spécifique au immeuble de rapport?

    Merci
    Stéphane

  • Damien Leoruge

    Répondre Répondre 29 mai 2017

    Bonjour Etienne,

    Merci pour cette video instructive.
    Une question: L’analyse est-elle différente pour des locaux commerciaux/entrepôts, j’entend par la, y a t-il des particularités a prendre en compte (loyers HT, impôts supplémentaires,….)? J’ai vu des offres qui semblent intéressantes, avec une rentabilité correcte, une rente importante quand financement terminé, mais donc avec un prix d’achat bien plus élevé.

    Cordialement,

    Damien

  • Florian

    Répondre Répondre 23 mai 2017

    Excellente vidéo, avec des exemples plutôt parlant et un type de piège à éviter (impact des travaux / coûts cachés sur la rentabilité). Merci

    • Florian

      Répondre Répondre 6 juin 2017

      Bonjour,

      Je me réponds à moi même, mais je n’ai toujours pas reçu de nouvelles concernant la 4ème vidéo de l’histoire d’Anne depuis le 23 mai. Y a-t-il un délai particulier à attendre (à moins que j’ai supprimé l’email reçu par inadvertance) ?
      En tout cas, j’attends la suite de cette histoire avec impatience.

      Cordialement,

      Florian

  • Nathalie

    Répondre Répondre 22 mai 2017

    Bonsoir
    Très bonne vidéo, on se familiarise au fil des vidéos.
    Merci

  • Jefferson

    Répondre Répondre 10 mai 2017

    Bonjour,

    Je suis sur Paris, les rentabilités étant très faible.
    J’aimerais avoir le conseil d’expert. Connaissez-vous des petites villes ou investir à maximum deux heures de la capital ?

    Merci Cordialement

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 11 mai 2017

      2 heures en train ou 2 heures en voitures ?

  • Herve D

    Répondre Répondre 9 mai 2017

    Video intéresante et bien construite, bravo

  • Ali

    Répondre Répondre 8 mai 2017

    Bonjour Etienne,
    Que pense tu d’investir sur la région toulousaine ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 8 mai 2017

      C’est une région très intéressante pour investir ! Le meublé fonctionne bien dans cette région.

  • hh

    Répondre Répondre 8 mai 2017

    conseils pertinents merci

  • koffi

    Répondre Répondre 7 mai 2017

    Bonjour Etienne, je voudrai investir dans un immeuble de rapport sur Lyon. La ville de Lyon est elle intéressante pour un haut rendement.
    Merci d’avance

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 7 mai 2017

      Difficile de trouver des rendements intéressants à Lyon, sauf à pratiquer les techniques d’optimisation sauvages : coloc, division, meublé saisonniers !

      Sinon à 30 minutes de Lyon, il y a des opportunités mais je ne connais pas bien la ville !

      Etienne

      • Benjamin

        Répondre Répondre 11 juillet 2017

        Bonjour, c’est la première fois que j’entends parler de techniques d’optimisation sauvage, tu pourrais m’en dire un peu plus?

  • GOVEN Jefferson

    Répondre Répondre 7 mai 2017

    Merci beaucoup

  • baptiste

    Répondre Répondre 6 mai 2017

    Bonjour Etienne et merci pour cette video,
    Je m’y retrouve car je suis dans un projet d’achat d’un immeuble de rapport.

    J’ai trouvé un immeuble de rapport mais il y a quelques travaux :
    Ravalement de façade (arrière urgent et avant d’ici 5ans je pense).
    Les communs à rafraîchir et un remise au normes je pense (en attente de diagnostique)

    Puis a chaque départ de locataire je souhaite refaire les locaux. Actuellement il y a 2 t2, 1 t3 et 2 locaux commerciaux.
    Le t3 et 1 t2 seront à retaper.

    Le bien est vendu 243800 euros. J’ai fait une première offre très agressive à 150 000 euros qui a été refusée par l’agence immobilière.
    Il est entièrement loué pour 1805€/mois. 1020€ de taxe foncière et 60€ de charges pour le bailleur. Je ne sais pas si les locataires dépendent de la CAF.

    J’ai déjà effectué deux visites. J’ai vu le t2 rénové il est superbe. J’ai vu le t3 qui est à l’étage (ancien grenier) il est grand mais doit être rafraîchi une fois les locataires partis. L’autre t2 ne pourra être visité car le locataire est sous tutelle et il n’est jamais là. De ce fait cet appartement n’a pu être rénové. Puis les deux locaux commerciaux peuvent être convertis en appartement. J’ai pu en visiter un sur les deux et il y a du potentiel de rénovation.

    Le village est à 20 min de bordeaux et la ville juste à côté a explosé. Un lycée va se construire dans 4 ans dans cette ville. La demande locative est en pleine expansion.

    J’ai fait une simulation avec ma banque si je l’achète à 256 000 euros (bien 225 000 plus travaux 10 000 et le reste en frais de notaire et garanti) je passerai auprès de la banque. Mais la renta n’est plus que de 8.5% sans compter les retards sur les travaux etc… .

    Ce que je me dis c’est profiter des 5 premières années afin que le bien tourne tout seul et ainsi que j’engrange du capital pour retaper les appartement une fois que les locataires partirons. Je ne retape rien le temps qu’ils sont là!

    Je compte l’acheter avec la SCI que j’ai monté. Mais ta vidéo me fait réfléchir? Est ce vraiment une bonne affaire?

    Merci de ta réponse

    Baptiste

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 6 mai 2017

      Bonjour Baptiste,

      Le plus investissement c’est celui de ne rien faire. Ton projet me semble intéressant et une renta à 8.5% est bonne !

      Conseil, imagine que la renta réelle de ton investissement va grimper avec le temps et que dans 20 ans, tout sera payé ! Ceci n’est pas un conseil mais une aide pour voir les choses.

      La SCI à l’IS est fortement recommandé et avec un tel rendement, de la tréso sera certainement dégagé (financement sur 20 ans)

      Bon courage Etienne

  • Philippe

    Répondre Répondre 6 mai 2017

    Merci beaucoup pour ces précieux conseils ! Vivement la prochaine vidéo !

  • cecile

    Répondre Répondre 4 mai 2017

    passionnant j attends la suite merci !

  • Pascal

    Répondre Répondre 4 mai 2017

    Sans hésitation le second projet . Belle démonstartion

  • frederique

    Répondre Répondre 3 mai 2017

    Bonjour
    Vos vidéos sont vraiment super et nous encouragent.
    J aimerais investir dans le nord ou bien la Picardie, pouvez vous m indiquer une personne qui pourrais m aider svp

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 4 mai 2017

      Bonjour,

      Je ne connais personne dans cette région. Bonnes recherches !

      Etienne

    • Sophie

      Répondre Répondre 4 mai 2017

      Merci pour tous vos précieux conseils, j’ai hâte de voir la prochaine vidéo! Sophie

  • Perrier

    Répondre Répondre 24 avril 2017

    Bonjour,
    Très intéressant et très ludique.
    Vous remercie
    Bien cordialement,
    Daphné Perrier

  • catherine van nieuwenhuyse

    Répondre Répondre 24 avril 2017

    Bonjour,
    Je n’ai pas reçu la suite des 3ieres vidéos. Pouvez vous me les faire parvenir?
    Connaissez vous un agent immobilier ou quelqu’un qui puisse nous aider dans le nord?
    Merci encore et bien cordialement.
    Catherine Van nieuwenhuyse.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 24 avril 2017

      Je viens de vous envoyer un email avec le lien. Bonne journée

      Etienne

  • math

    Répondre Répondre 20 avril 2017

    Merci encore pour cette vidéo très intéressante.

    • PYXIME

      Répondre Répondre 22 avril 2017

      Bonsoir,

      Merci pour ce jeu de 3 vidéos, qui me permettent d’affiner mon projet. Merci de permettre le téléchargement des vidéos et outils, afin qu’on puisse y revenir régulièrement.

      Cordialement,

      Pyxime.

  • laurent

    Répondre Répondre 20 avril 2017

    Bonjour Etienne,

    c’est toujours un plaisir d’écouter ces vidéos de qualité.
    J’ai eu le plaisir d’acheter votre formation IHR que j’ai trouvée très intéressante. Je me pose une question concernant les immeubles de rapport « pro » c’est à dire où les locataires sont des entreprises. Quel est votre avis sur ce type d’immeuble et est il préférable de choisir un immeuble avec locataires « particuliers » ?
    En vous remerciant par avance de vos réponses toujours très enrichissantes.
    Bien cordialement et à très bientôt dans une de vos futures formations.
    Frédéric

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 20 avril 2017

      Bonjour Laurent,

      L’immobilier pro est un métier à part entière et il faut se former avant cela car les erreurs sont beaucoup plus coûteuses.

      Bonne journée

      Etienne

  • Anne

    Répondre Répondre 18 avril 2017

    La création d’une SCI est-elle indispensable pour l’achat d’un immeuble de rapport ? (cf question plus haut)

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 18 avril 2017

      Bonjour,

      Non, beaucoup d’investisseurs possèdent un immeuble en direct sans passer par une SCI, mais c’est un plus dans certains cas !

      Etienne

  • Van nieuwenhuyse Catherine Barré Sophie

    Répondre Répondre 10 avril 2017

    J’attends la dernière vidéo avec grande impatience.
    J’aime le côté très pratique et concret de vos explications.

    Merci beaucoup.

  • battaglia

    Répondre Répondre 25 mars 2017

    une vidéo ultra concrète et hyper intéressante j’ adore merci !

  • Mary

    Répondre Répondre 21 mars 2017

    Toujours aussi interessant et clair….merci Etienne

  • Antoine H

    Répondre Répondre 21 mars 2017

    Merci !!

  • Fabrice

    Répondre Répondre 18 mars 2017

    Encore !

  • Romai

    Répondre Répondre 15 mars 2017

    Merci

  • Cédric

    Répondre Répondre 13 mars 2017

    Merci pour ces vidéos très enrichissantes.
    En attendant la prochaine

  • mathieu

    Répondre Répondre 13 mars 2017

    merci.

  • Franck

    Répondre Répondre 12 mars 2017

    Les critères propres à la constitution des appartements : luminosité, exposition, grand salon, cuisine ouverte… sont-ils très importants ou d’importance secondaire par rapport à l’indice de tranquillité ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 14 mars 2017

      Rebonjour Franck,

      Oui ces critères sont très importants, mais l’indice de tranquillité est le critère le plus important en particulier si vous débutez dans l’immobilier !

  • Kamel

    Répondre Répondre 11 mars 2017

    Bonjour Etienne.

    j’ai pris mon courage à deux mains ( pour qu’il ne fasse pas demi tour!) je me suis engagé dans la recherche de biens à acheter et de préférence un immeuble.

    Bien cordialement,

  • BEMPHRAG

    Répondre Répondre 8 mars 2017

    Certains disent que les locataires touchant la CAF c’est une bonne garantie. Car vous êtes sûr de percevoir votre loyer!

  • lebeurre

    Répondre Répondre 1 mars 2017

    Bonjour Etienne, et merci pour ces vidéos très intéressantes. JE souhaite investir autour de Lille. Connais tu un homologue dans la région ?
    Merci !!

  • Boris

    Répondre Répondre 20 février 2017

    Bonjour Etienne
    Connaissez vous un homologue sur lyon ?
    Cdt

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 février 2017

      Sur les immeubles non, mais sinon il y a Stéphane LEJEUNE.

  • DJAMA HAKIM

    Répondre Répondre 10 février 2017

    Bonjour Etienne
    je vous félicite pour votre analyse professionnelle, et si on négocie fort le prix proposé du 1er projet deviendra t-il rentable?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 14 février 2017

      Oui c’est une possibilité !

  • Diane

    Répondre Répondre 8 février 2017

    Bonjour Etienne,

    Je t’ai laissé un message en privé il y a quelques jours mais je n’ai pas reçu ta réponse.

    Après l’achat d’appartements à la frontière Suisse en Haute-Savoie, je souhaite aujourd’hui investir dans un petit immeuble de rapport, j’ai 30 ans et ici les prix sont très élevés du coup pour l’immeuble c’est 1 million minimum.

    Pourrais-tu me conseiller, me guider pour définir une région intéressante? J’ai d’ores et déjà commencé les recherches sur Lille et Bordeaux que je trouve être, deux villes intéressantes mais je suis ouverte au meilleur rapport qualité prix et peu importe la région pourvu que mon rendement soit excellent et que la sécurité soit de mise.

    J’espère vraiment que tu pourras m’aider et me guider dans mon projet Etienne.

    En attendant, je te souhaite une belle suite de semaine…
    Diane

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 14 février 2017

      Oui Lille et Bordeaux sont 2 villes intéressantes mais un peu chère, donc j’irai dans les villes périphériques côtées autour de ces 2 métropoles pour améliorer les renta.

      Bonne soirée

      Etienne

  • Emmanuel

    Répondre Répondre 29 janvier 2017

    Bonjour Etienne
    Je me documente fort sur l’immo dans le but de faire un ou des investissements rentables voir très rentables sinon…rien !!
    Merci

  • Jean-Christophe

    Répondre Répondre 29 janvier 2017

    Merci pour ces vidéos très enrichissantes.
    Faut il mieux rechercher des immeubles par soi-même sur les annonces ou se mettre  » en cheville  » avec des agences immobilières qui peuvent nous alerter plus rapidement peut être ?
    Bonne journée !

  • gerard

    Répondre Répondre 23 janvier 2017

    Bonjour Etienne

    Je choisi le projet 2 de la vidéo sans hésiter
    Je commence également une recherche d’un petit immeuble rentable . J’aime bien votre façon d’analyser avec l’indice de tranquilité , car souvent on recherche uniquement le rendement supérieur à 10 avec de gros travaux

    Merci

  • M

    Répondre Répondre 2 janvier 2017

    Merci pour ces vidéos très instructives.

    J’attends la suite :))

  • Harry

    Répondre Répondre 28 décembre 2016

    Votre diagnostic est-il national ou limité à votre région ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 31 décembre 2016

      Je travaille sur le 49 essentiellement mais la méthode est applicable sur toute la France !

      Investissez là où vous connaissez, c’est le mieux, mais on peut globalement investir sur toute la France de la même manière !

      Bonne journée

      Etienne

  • Kamal F.

    Répondre Répondre 26 décembre 2016

    bonsoir Etienne
    je suis encore
    merci

  • Cédric ARN

    Répondre Répondre 16 décembre 2016

    avez vous une expertise ou un confrère sur les alpes maritimes ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 17 décembre 2016

      Bonjour Cédric,

      Non, je ne connais pas de chasseur dans les alpes maritimes !

      Excellente journée

      Etienne

  • Arnaud

    Répondre Répondre 7 décembre 2016

    Bonjour, tres interessant merci. Je suis expatrie en Asie et souhaite investir dans un immeuble de rendement en Normandie afin de consitituer un complement de revenu et un capital pour la retraite. Avez vous des contacts (agences immobilieres ou autre) qui peuvent m’aider a la recherche?
    merci

  • Pat

    Répondre Répondre 13 novembre 2016

    Beaucoup à apprendre

  • Jean-Luc B.

    Répondre Répondre 10 novembre 2016

    Bonsoir Etienne,

    Très intéressant ! Prochaine vidéo dans quelques jours ?

  • François

    Répondre Répondre 18 octobre 2016

    Bonsoir Etienne,

    Vidéo intéressante, effectivement il y a tellement de questions a se poser lorsque l’on se lance dans cette aventure !
    Pour ma part je viens de franchir le cap et de faire une proposition accepté pas très loin d’Angers dans une petite ville réputée pour ses roses .. entre autre !
    Je m’oriente également vers une SCI à l’IS mais j’ai pu voir que tu avait parlé d’une holding permettant de pouvoir faire bénéficier de la trésorerie d’une SCI à une autre. Cette holding doit elle être crée des le début a la création de la première SCI ou cela peut il intervenir plus tard?

    Merci en tout cas pour tous ces conseils qui m’ont fortement aidé dans ma démarche.

  • DHUICQ

    Répondre Répondre 10 octobre 2016

    Bonjour,

    le projet N°2 est effectivement plus intéressant mais Anne a dû effectuer beaucoup de démarches (déplacement pour les devis des artisans, …).comment trouver les artisans locaux fiables lorsque l’on ne connait pas le secteur, et cela a dû lui demander beaucoup de temps, denrée rare lorsque l’on est très occupé professionnellement.

    Dans votre activité « chasseur de haut rendement », est-il possible de vous mandater (moyennant rémunération) afin d’effectuer les recherches de biens, puis de devis, puis de suivi des travaux ?

    Merci,

  • André-Marc Lopez

    Répondre Répondre 4 octobre 2016

    bonne video

  • laurent

    Répondre Répondre 1 octobre 2016

    .

  • laurent

    Répondre Répondre 1 octobre 2016

    celui sur lequel on est, non ?

  • Laurent

    Répondre Répondre 30 septembre 2016

    En fait, je vais vers un compromis sur immeuble. Cela fait plus de 2 ans que je me forme et cherche.
    J’ai découvert ce site plus spécifique aux immeubles. J’espère ne pas découvrir de trop grosses erreurs de ma part.

    • Damien

      Répondre Répondre 30 septembre 2016

      quel est ce site specifique au immeuble de rapport?

  • thierry

    Répondre Répondre 29 septembre 2016

    Toujours aussi clair, net et précis.

    Merci Etienne de cette qualité.

  • JEANNE

    Répondre Répondre 28 septembre 2016

    On apprend c’est super ces vidéo. Merçi…

  • Vincent

    Répondre Répondre 28 septembre 2016

    Merci

  • fanch

    Répondre Répondre 28 septembre 2016

    bonsoir,
    toujours aussi performante la vidéo bravo
    on comprend assez vite que le premier projet est voué à » l’échec »
    après il faut avoir envie d’un indice de tranquillité assez fort
    mais le second projet est plus facile à mener à bien
    merci pour toutes ces explications
    fanch

  • Francois Lucatelli

    Répondre Répondre 27 septembre 2016

    Bonsoir Etienne,
    Tout ça est très bien, et merci pour ta video.
    Il faut maintenant trouver le projet coup de coeur, car je dois l’avouer j’investirai que si l’endroit répond au QPR mais aussi si je m’y plairais à y habiter.
    A bientôt pour la suite
    François

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 28 septembre 2016

      Bonjour François,

      Oui c’est bien entendu la base, que l’endroit nous plaise est essentiel !

  • David

    Répondre Répondre 27 septembre 2016

    Bonjour,

    Vos exemples et comparaison de deux projets sont très intéressants.

    En revanche, les conclusions sont très orientés en fonction de l’estimation des travaux.
    Pour un premier projet, il me semble difficile d’estimer les travaux à réaliser, ou de trouver un artisan sur lequel on peut faire confiance; pour ma part, je suis bon bricoleur et n’ai jamais contacter d’artisan pour réaliser des travaux. J’aurais du mal me tenir aux estimations hypothétiques d’une personne !

    Merci à vous.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 27 septembre 2016

      Bonjour David,

      Non il ne faut pas tenir compte d’estimations mais de devis précis si on compte aller plus loin. Maintenant ça ne veut pas non plus dire qu’on va faire des devis pour tous les projets qu’on visite, c’est la raison pour laquelle il faut des bons outils ou des bonnes connaissances !

  • Olivier

    Répondre Répondre 27 septembre 2016

    Bonjour,
    Merci pour le partage des information sur ton site.
    Je souhaite vraiment investir dans un immeuble de rapport mais je serai davantage intéressé par de la location saisonnière type AirBnB plutôt que de la location à l’année. Ceci implique donc que le bien soit bien placé et dans un bon état pour être attrayant. Idéalement j’aimerai investir dans une ville comme avignon (intra-muros).
    – Ce qui me pose problème est que j’ai du mal à mesurer à combien pourraient s’élever les taxes. Peux tu me détailler cela ? Est ce que des réponses existent dans ton simulateur « rentier de l’immobilier » ?
    – Ma situation est un peu particulière car je vais aller travailler à l’étranger dans un pays ou il n’y a pas d’impôts. Dans ce cas là est ce que je dois payer des impôts en france sur mes revenus immobilier? De quelle nature ? A quelle hauteur ?
    – Un problème qui risque de se poser est la gestion du bien étant donné l’éloignement. Faut il faire confiance aux agences qui prennent 20-25% et qui le plus souvent ne propose que des locations à la semaine (pas pour 3-5 jours qui est pourtant le ratio le plus rentable entre frais de ménage et gestion). Existe il d’autres solutions ?
    Merci pour tes éclaircissements!
    Olivier

  • Chris

    Répondre Répondre 27 septembre 2016

    Merci pour cette vidéo. Le 2e projet même si il semble moins rentable sur le papier est plus intéressant et plus qualitatif.
    Hâte de voir la dernière vidéo, merci de nous faire découvrir ce qu’est un immeuble de rapport.

  • Laurent

    Répondre Répondre 27 septembre 2016

    Merci pour l’analyse des projets

  • Christian

    Répondre Répondre 27 septembre 2016

    Bonjour Etienne
    Analyse intéressante
    Vivement la suite!!!!

  • creusot

    Répondre Répondre 26 septembre 2016

    j ai touver un projet pour un lot d appartement
    qui m’a vraiment l air interessant mais je ne sait pas calculer la rentabilitée

  • lavenac

    Répondre Répondre 26 septembre 2016

    Très bons conseils, comme d’habitude

  • Charles

    Répondre Répondre 26 septembre 2016

    Bonjour Etienne et merci pour cette vidéo une nouvelle fois intéressante !
    Nous allons monter une sci avec 2 amis pour investir dans une maison, histoire de se faire la main, puis dans un immeuble.
    Actuellement, il nous manque 2 elements important :
    – Une personne pour nous conseiller sur nos plans d actions (SCI a l IR ?a l IS (qui nous semble moins familier) ?)
    – Une methode pour estimer grossierement des prix de travaux
    Etant basés sur Angers, pourrais tu nous conseiller une personne (toi peut etre ?) Et des chiffres grossiers pour estimer des travaux ? En tout cas, ces exemples chiffrés sont vraiment très intéressants.
    L’esprit de partage est aussi une valeur importante a nos yeux, nous pourrons te tenir au courat de nos avancées.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 27 septembre 2016

      Bonjour Charles,

      La dernière vidéo apporte une réponse à tes 2 interrogations !

  • CATHERINE M

    Répondre Répondre 26 septembre 2016

    Le second projet semble offre plus d’avantages

  • alain

    Répondre Répondre 26 septembre 2016

    Bonjour,
    Merci pour cette vidéo.
    Même en faisant de « l’optimisation fiscale », créer une SCI, il faut quand même payer les taxes et charges annuelles comme le foncier et la CSG CRDS à 15.5%.
    Il faut donc « trouver » les bons rendements de plus de 10% brut…Car le net sera bas. Surtout en incluant un taux de « vacances » des logements. Et faire la gestion soi-même (sinon 6.5% de moins du loyer)
    Auriez-vous un tableau de calcul entre la rentabilité brute et nette de votre exemple numéro 2 ?
    Il semblerait que ce ne soit valable que pour se créer un patrimoine à la revente dans 20 ans, comme des opérations blanches mais pas pour être « rentier ».
    Car le recours au crédit baisse la rentabilité nette et une rentabilité basse interdira un second projet auprès du banquier.
    Alain

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 27 septembre 2016

      100% d’accord avec vous Alain, l’objectif est de lancer la machine et que l’opération soit blanche ! Difficile en effet de devenir rentier dès le premier jour sans capital !

      20 ans ça passe TRÈS TRÈS VITE donc je trouve que c’est relativement rapide sachant qu’on travaille environ 45 ans sans avoir aucune liberté particulière à la fin !

  • Anthony

    Répondre Répondre 26 septembre 2016

    Le second projet… Merci pour cette vidéo…

  • Sylvain

    Répondre Répondre 25 septembre 2016

    Merci pour cette explication de projets concrets !
    Le rendement du 2nd projet est-il estimé par rapport aux loyers envisagés sur les 2 appartements vides ? comment estimer du mieux possible des futurs loyers pour calculer un rendement ?
    Encore merci pour vos vidéos et j’ai hâte des prochaines !

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 26 septembre 2016

      Bonjour Sylvain,

      Pour estimer les loyers, une étude de marché, même rapide est indispensable ! Une fois cette étude de marché réalisée, on arrive à une fourchette et pour être prudent, il est important de viser le bas de la fourchette !

      Ensuite une annonce test est l’idéal ! Mais attention, l’immobilier n’est pas une science exacte, la saison et d’autres paramètres entrent en jeux, il faut être flexible et ne pas être à l’euro près !

  • Tiny Pawn

    Répondre Répondre 25 septembre 2016

    Encore une fois, bravo pour tes videos qui sont à la fois claire, pratique mais surtout bourrés de petites astuces cachées !

  • Pierre

    Répondre Répondre 25 septembre 2016

    Bonjour, merci très bonne vidéo.
    Le projet n°2 est le meilleur sur tous les points :
    1) La rentabilité brute est plus élevé en incluant les travaux qui st beaucoup moins élevé que ds le projet n°1.
    2) 2 locataires qui ne bénéficie pas de la CAF donc aucun problème pour augmenter les loyers et possibilité de choisir librement le montant du loyer pour les 2 appartes qui st à louer.
    3) Une cour devant l’immeuble pour que les locataires gares les voitures.

    Le projet n°1 est très mauvais car même en faisant les travaux de 92000 € il n’ y aura pas la possibilité d’augmenter les loyer étant donné que tous les locataires touchent la CAF car leurs revenus sont très faible. Ensuite, d’une façon générale les apparts st + vite dégradés dans cette catégorie de la population et donc il faudra + souvent faire des travaux.
    Un investisseur qui choisit le projet n°1 sans faire de travaux aura de gros problèmes :
    – Pb de tranquillité : des locataires qui téléphone suite à des fuites d’eau par exemple.
    – Si un apparte loué devient insalubre le bailleur aura une mention sur son casier judiciaire au motif de « marchand de sommeil » et il ne pourra plus faire d’investissement immo étant donné que le notaire interroge le casier judiciaire de l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 26 septembre 2016

      Merci pour ton analyse Pierre

  • Stéph

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    Le deuxième à l’évidence

  • DEGOULET JEROME

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    je regarde avec attention vos videos ,elles me confortent dans mon choix d’investisment j’ ai acqui un immeuble de 4 t2
    le projet s’auto finance

  • jerome

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    Bonjour,
    Pour un projet comme le N°2 en tant investisseur seul faudrait il mieux passer ce projet en créent une société ou pas .
    Merci

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 24 septembre 2016

      Oui une SCI est un minimum ! Maintenant savoir si c’est à l’IR ou l’IS, un expert comptable prendra la situation de l’investisseur pour vous donner une réponse.

      Excellente journée, Etienne

  • bruno

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    bonjour, le second projet bien sur, malgré les travauxl’immeuble a un plus bel aspect, un extérieur est intéréssant également.

  • Sonia

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    Bonjour,

    Merci pour vos vidéos, ce sont les premières que je regardes. Elles sont vraiment claires et très instructives.

    Je suis un peu dans la même situation que Sébastien . J’ai trouvé un immeuble de 7 logements (3 chambres et 4 f2, tous les 7 avec sdb) . Les f2 sont petits 35 m2 pour le plus grand. La deco est à refaire dans tous les apparts c’est un peu vieillot. Seul un des f2 n’est pas loué pour le moment. 2 locataires de f2 ont la caf. Le bien est dans une ville de l’Aisne ( Chateau Thierry) avec gare et proche de Marne la vallée. La rentabilité est de 12 % brut hors notaire. La situation est plutôt bonne ( rue piétonne en centre ville) l’immeuble est en bon état. Il y a un droit de passage par l’entrée d un autre immeuble pour accéder au apparts, est ce un problème. C est notre second achat locatif ( après un studio proche du rer en banlieue parisienne). Qu’en pensez-vous ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 24 septembre 2016

      Bonjour Sonia,

      Non le droit de passage sont très rarement des problèmes, il ne peuvent pas être supprimés et c’est tout à fait naturel d’avoir un passage commun !

      La ville, le rendement et le type de bien me semblent adaptés !

  • brard

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    En espérant pouvoir bientôt devoir faire les mêmes choix que Anne

  • brard

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    Très intéressant cette comparaison réelle.
    C’est beaucoup plus parlant que des projets imaginaires.
    Merci beaucoup

  • Catherine

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    Bonjour Etienne,
    Merci pour cette vidéo et j’attends avec impatience les prochaines. Je débute dans l’investissement et mon 1er investissement est un appartement à 54500 € pour me faire la main. J’ai décidé que mon 2ème investissement sera un immeuble de rapport.
    Je pensais avoir fait une bonne affaire mais après avoir visionné ta vidéo je ne sais plus.
    J’ai payé 60 k€ acte en main ce bien. J’ai fait des travaux moi-même pour 1500 € dans un immeuble de 1969 bien entretenu. J’ai emprunté sur 20 ans 61218 € (inclus frais de garantie et dossier) à 1,7% + 0,3% ADI avec 1 mensualité à 316 €. Taxes foncières 934 € dont TEOM 184€, charges de copro 2400€/an (chauffage, eau chaude, eau froide, entretien…), assurance PNO 120 €/an. Je gère moi-même le bien sur rentila.com pour un loyer hors charges de 470 € + 140 € de charges incluant la TEOM. Le locataire est en place le jour de l’acte authentique, travaille en CDI dans la même société depuis 5 ans et gagne 1600 € net /mois avec 2 enfants dont il a la garde alternée.
    Qu’en penses-tu ?
    Au plaisir de te lire. Catherine

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 24 septembre 2016

      Bonjour Catherine, ça me semble pas mal comme projet, tout dépend de la demande et de la ville !

      Bonne chance pour ce projet et les suivants !

  • Philippe

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    Bonjour Etienne, que conseilles-tu comme investissement lorsque l’on a 52 ans ? Investir sur 15-20 ans me semble trop long
    Merci
    Philippe

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 24 septembre 2016

      2 projets sur 20 ans et revente d’un des deux dans 10 à 12 ans pour rembourser le 2ème crédit….. ou pas !

      Mais sans investissement, vous serez dépendant de l’état, et je ne fais plus confiance à l’état qui ne cherche pas notre bien, mais sert les intérêts privés d’un petit groupe de mafieux !!!

      Donc oui investir dans l’immo et pour l’épargne l’or est incontournable !

  • sebastien

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    Bonjour j’ai visité un immeuble de 8 appart meublés (studios et f2) dont 7 loués avec une rentabilité de 12.% (prix achat+frais agence et notaire) dans une ville historique devenue ville ‘dortoir’.

    Communs et facade refaits, les apparts à relooker au départ des locataires (cuisine et sdb a refaire). Les locataires des 4 apparts visités (sur 8) n’ont pas lintention de partir.

    Le gros point positif un cashflow positif important pour un ticket de 200ke. Hic 1/3 des loyers payés par la caf.

    J’ai déjà un peu d’immobilier en sci ir et une tmi 30% (pacs +1 bebe). Alors achat ou pas? ( c’est la 1ere fois que je tombe sur un bien à 12%)
    Quel régime? Lmnp? Sarl familiale?
    Merci d’avance pour tes conseils.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 24 septembre 2016

      Il faudrait faire une étude complète, c’est un peu trop complexe !

  • delbarre

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    Bonjour Étienne
    C’est toujours avec un grand plaisir, que je regarde tes vidéos qui sont très explicites est très ludiques.
    Pour ma part,je n’ai pas encore sauté le pas. Non pas par frilosités, mais ma situation professionnelle va changer prochainement. Actuellement propriétaire d’un fonds de commerce, nous souhaitons d’ici un an ou deux le mettre en vente. Cette vente dégagera un capital que j’estime à 400 000 € devrait, qui devrait nous permettre d’investir dans l’immobilier. nous nous posons la question de savoir si nous pourrions vivre de nos revenus immobiliers avec ce capital ? quel est ton avis?
    Autrement pour répondre à ta question, j’opterais comme Anne pour l’ensemble immobilier numéro deux. je pense le potentiel plus important,en dehors des chiffres de rentabilité qui me semble la priorité et correct, je vois également l’emplacement de l’immeuble, en retrait de la route, plus intéressant. possibilité de parking.
    L’architecture de ce bâtiment n’a rien a voir avec le premier. Il faut, même si ce n’est pas une priorité pour anne, penser à la revente .
    merci pour tout.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 24 septembre 2016

      Bonjour,

      400 000 euros me parait un peu juste pour en vivre, un simple calcul le montre :

      Revenus = 0 !

      400 000 euros investis à 10%, soit 40 000 euros brut, on enlève les charges et la réalité et on arrive à 32 000 euros net avant revenus fonciers.

      On enlève 15.5% de CSG = 4 960 euros

      Le reste rentre sur l’Impôt sur le revenu et génère pour 2 personnes un impôts faible de 3 955 euros

      Le net après impôt est donc de 23 085 euros par an, soit 1 923 euros par mois

      Pour 2 personnes sans retraite, le revenu est donc de 1 923 euros par mois, à savoir si cela vous convient.

      L’avantage de l’immobilier, c’est que c’est un actif tangible qui prendra de la valeur avec l’inflation (il ne perdra pas) et qui génèrera des revenus qui suivront l’inflation avec le temps.

      Avec une retraite qui va plafonner voir diminuer, une inflation en hausse, une chose est certaine, garder 400 000 euros en cash ou sur du financier sera une opération à haut risque et très très peu rentable (j’en parle dans la formation Immobilier Haut Rendement)… et la Bourse oublions 2 ou 3 ans car la fin de cycle arrive à grand pas !

      Une autre option serait d’aller sur un projet à 600 ou 800K avec un crédit sur 10 ans et un apport de 400K, à ce moment là, on peut en 10 ans arriver à environ 3 500 euros par mois net !

      Ce qui est important, c’est de savoir son train de vie, 2 000 euros par moi pour 2, c’est possible, mais il ne faut pas aller aux Maldives tout les jours !

      • Pascal

        Répondre Répondre 27 septembre 2016

        Merci Etienne,
        Mais comment as tu trouvé 3955 € d’impots ? et si je fais du LMP ?
        Cordialement
        Pascal

  • Cyril

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    1er projet sans problème, mais les travaux réalisés non pas au départ mais au fil de l’eau.

    Il y a tellement de 2nd projet en vente partout, que je n’en vois pas l’intérêt, au 30% moins cher peut être j’achèterai.

    Si deux logements sur 4 ne sont pas loués c’est qu’il y a une raison.

  • serge

    Répondre Répondre 24 septembre 2016

    j’aurai choisi le meme projet à cause de la rentabilité seulement

  • pascal

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour, pensez-vous qu’un immeuble de rapport peut être trouvé en région PACA?
    Connaissez-vous un agent immobilier proche de Nice qui aurai l’habitude de chercher ce type de bien?
    merci pour cette video

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 24 septembre 2016

      Bonjour Pascal, oui il y a des immeubles rentables mais il faut aller là où il n’y a pas de bulle immobilière. Non je ne connais personne là-bas !

  • BORREGO

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Le second projet et merci …….

  • CB

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Entièrement d’accord avec Emilien. projet 1 je prends sans soucis. mais je pense que cela dépend aussi de nos patrimoines immobiliers

  • Etienne B.

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Julien,

    Oui je recommande l’assurance impayés lorsqu’on passe par agence, sinon ce n’est pas nécessaire, tout dépend de la peur qu’on a de se retrouver sans loyers ! Je suis mon propre assureur et c’est bien comme ça !!! c’est la même chose pour les mutuelle, c’est toujours moins cher de faire sa propre mutuelle, dans 100% des cas, encore faut-il pouvoir sortir 2 ou 3000 euros comme ça !

    Le risque de loyer impayé est faible en comparaison avec le risque d’incendie etc…

    Le taux de vacance ou plutôt le taux d’occupation est souvent proche de 95% sinon il y a un problème de prix ou de service

    Une revente à 5 ans, ce n’est pas très rentable, surtout si on est un marché stagnant ! Je ne suis pas spécialiste de l’achat revente et je le déconseille aux débutants, c’est comme la bourse !!!

    Pour les subventions comme l’ANAH ou autre, c’est à étudier, mais d’une manière générale, je ne prend pas en compte les suvention pour réaliser la rentabilité d’un projet, c’est un bonus c’est tout ! Souvent complexe à monter comme dossier et surtout long ! Pourquoi pas si on connais un peu !

  • Julien

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Vidéo Intéressante, comme les précédentes…
    J’ai déjà laissé des questions pour l’instant sans réponse sur les autres vidéos mais j’en ajoute une autre et même plusieurs avec plaisir:
    Conseillez vous les assurances impayés?
    Quel taux de vacance moyen annuel utilisez-vous dans vos prévisionnel?
    Dans une optique de revente d’immeuble entre 5 et 10 ans après acquisition et rénovation, pensez vous que votre stratégie d’investissement et vos critères restent pertinents?
    Une remarque: Concernant les « mauvais » locataires de l’immeuble 1, il faut savoir que certaines villes financent jusqu’à 16000 euros de travaux de rénovation si vous vous engagez à louer à des personnes qui ont des difficultés à accéder à un logement. Ne me demandez pas le nom du programme, je ne l’ai plus en tête… C’est en prendre en compte dans certains cas…

  • Alain

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    J’étudie un projet d’achat d’immeuble sur une ville que tu connais bien (Angers).
    Le bien me convient.
    Va venir la question sous quelle forme acheter ? Nom propre, SCI …
    Tu conseilles d’aller voir un expert comptable. Est-ce que tu aurais des experts comptables sur Angers à recommander ?

    Et merci bien pour tes vidéos, cela permet de se poser les bonnes questions.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Envoie-moi un email perso, je te donnerai des contacts !

      Oui je recommande vivement les hommes de l’art, c’est tellement mieux de faire les choses biens dès le départ !

  • claire

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Sujet intéressant .
    J’aimerais avoir votre point de vue quant à la fiscalité d’appartements loués en meublé .
    Recommandez vous la création d’une SARL familial ou le régime LMNP ?

    Un grand merci d’avance
    Claire

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Tout dépend de la situation, le mieux est de voir avec un expert comptable, il y a autant de situation que d’investisseurs !

  • Etienne B.

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Philippe !

    Si on raisonne à court terme, les gros travaux produiront de la défisc la première année et ensuite ça permettra d’écraser des revenus fonciers existant pourquoi pas !

    A long terme en revanche, au bout de 4 ou 5 ans, on se retrouvera avec encore plus de revenus fonciers, encore plus d’impôts, sur des tranches encore plus élevées et on reperdra ce qu’on a gagné… sauf si on refait un autre projet, et un autre, et un autre….

    Problème, avec trop de projets, impossible d’arréter de travailler, sinon on ne peut plus payer les impôts !!! C’est l’histoire de 3/4 des investisseurs immobiliers en France… on en arrive à faire les Shadocks !

    Je préfère des projets COOLS et un montage en SCI à l’IS, même si je n’ai pas de défisc en année 1 ! Les impôts c’est pas grave, il faut bien enrichir les banquiers (oui les impôts servent à payer l’état qui paye les intérêts au banquier) !!!

    Je ne suis pas fan de défisc !

  • philippe

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Salut Etienne et bravo pour tes vidéos. Très bien fait !!!

    Est-ce le premier projet ne serait pas plus intéressant pour des profils ayant une forte TMI ?
    Ceci permettrait de faire de la défiscalisation en déduisant le montant des travaux, non ?

    Philippe

  • Louis

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour,

    Je penche moi aussi pour le second projet mais j’admets que c’est facile de dire cela maintenant.

    Je suis actuellement en train d’analyser un projet comportant 3 studios de 15m, 1 T2 de 52m et 1 duplex de 70m. Le tout à environ 300000€ et environ 110000€ de travaux. Le bien est en plein centre ville. Penses tu que c’est un projet valable? Mon objectif à 12 ou 15 ans est de dégager environ 4000€ de revenu nets. Quel patrimoine dois-je viser pour atteindre cet objectif selon toi?

    Merci d’avance et bonne continuation.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Tout dépend des villes, mais sur Angers, je bannie les studios car trop de turn-over, de bruit et maintenant on est concurrence frontale avec la coloc ! Donc les tarifs baissent sur les studio du fait de la coloc !

      Attention s’il y a trop de studios, ils doivent être en parfait état et déco moderne, sinon il y a overdose de studios dans beaucoup de villes française !

      Pour 4 000€ de revenus net par mois dans 20 ans, avec des projets à 10% brut, il faut être autour de 700 000€ ce qui n’est pas extraodinaire, c’est le prix d’un petit T3 à boulogne !

      Bon courage dans ton projet et penses à faire des annonces test pour vérifier si les studio se louent bien !

  • Franck

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    merci Etienne,
    très intéressant, j’ai hate de voir la suite ;)
    je vais regarder tout ca ;)

  • Eric

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Étienne,
    J’ai fait plusieurs projets d’achat revente avec plus value, j’ai aujourd’hui un petit capital de 90000€.
    Situé dans l’arrière pays de Montpellier, coté Ouest, les biens sont plutôt abordables et j’ai l’énorme avantage de faire tous les travaux moi-même, mais malheureusement je ne travaille qu’à mi-temps et ne peux absolument pas obtenir de prêt bancaire.
    De plus d’après ma banquière, il faudrait que mon premier immeuble me rapporte 14400€ Net-Net afin d’envisager obtenir un prêt en vue d’un second investissement.
    Mon projet est donc assez délicat, je voulais l’exposer ici car je ne dois pas être le seul dans ce cas, et sait-on jamais peut-être recevoir des conseils ou idées auxquels je n’aurais pas pensé.
    Merci à vous

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Dans ce cas, il n’y a pas beaucoup de solutions, à part acheter des petits projets en ruine et faire tous les travaux soi-même

      Maintenant avec un capital de 90 000 euros, on peut aller sur un projet de d’un montant raisonnable, tout dépend de l’apport. Avec 25% d’apport, on peut virtuellement tout financer donc l’idée serait de prendre RDV avec la banque et d’essayer avec un projet pour voir !

      On est souvent étonné des décisions des banques ! Si j’avais dû être solvable avant de faire un projet, je n’aurai même pas commencé à acheté un appartement.

      Donc si on ne sait si c’est possible, il faut foncer !!! il n’y a pas de règle écrites, c’est une affaire d’homme (dans le sens humain) et de confiance !

  • Romain

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Etienne,

    J’aurais de même misé sur le second bien.

    Je suis en train de rechercher dans mon secteur pour faire des simulation le temps de me lancer sérieusement.
    Je suis pacsé avec un petit bébé à la clé en plus d’une maison que nous avons achetée l’année dernière, penses-tu qu’il est possible pour moi de me lancer dans cette aventure qu’est l’immobilier où est-il preferable qu’on se lance à deux ?

    Cordialement

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      3 paramètres pour se lancer :

      – Etes-vous prêt pour l’immobilier locatif ?
      – Avez-vous une trésorerie de sécurité suffisante pour éviter le cash-squeeze ?
      – Les banques vous financeront-elles ?

      En dehors de ça, avec l’immo, plus on démarre vite, plus on profite vite, mais la tranquillité n’est pas absolue, ça demande de l’énergie, il faut juste en être conscient !

  • Laurent

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Etienne,
    Merci pour cette vidéo.
    Conseilles tu de laisser la gestion locative à une agence et conseilles tu de prendre une assurance loyers impayés?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Bonjour Laurent,

      Si tu gères toi même et que les locataires ne sont pas des locataires trop « populaires », aucun intérêt de prendre une assurance, le risque est faible. Pour une agence, je conseille de prendre l’assurance car s’il y a un problème, c’est soit l’assurance soit l’agence qui devra payer, c’est rassurant lorsqu »on ne gère pas soi-même !

  • Sebastien

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Etienne,
    Encore une belle vidéo, merci ;-)
    Tout à l’heure je vais visiter ma première maison où tout est quasiment à refaire et ta vidéo me donne à réfléchir quant à mon éventuelle décision à prendre avec ce bien ….
    J’en apprend tous les jours et tu fais parti de mes sources d’apprentissage, encore merci :-)

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Je suis heureux de faire parti de tes sources d’apprentissage ! Merci…

  • Marc

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Re bonjour Étienne,

    Il n’y a à priori pas de travaux.
    Mais je compte néanmoins faire intervenir rapidement un artisan pour éviter des surprises

  • Vincent

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Etienne,
    Vidéo très intéressante comme d’habitude !
    Concernant le choix de l’immeuble, il correspond très bien au projet d’Anne.
    Après c’est vraiment une question d’objectifs, soit on choisit l’emplacement et la tranquillité soit on cherche du rendement (et de la trésorerie mensuelle = une rente).
    Très intéressant votre remarque sur les travaux dans les commentaires, c’est vrai que l’on défiscalise d’un côté mais de l’autre on est pénalisé à la sortie par la plus value. L´ideal est vraiment de trouver un bien avec travaux (deficit foncier) avec un cash-flow positif et qui reste rentable après impôts pendant les 20 ou 30 prochaines années.
    Vincent

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Oui effectivement Vincent, tout dépend de l’objectif de l’investisseur et de ses connaissances !

  • Patrick

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Etienne,

    j’opterai pour le second. Dès lors où il y a des locataires qui dépendent de la CAF, pour moi, c’est non. Je préfère un immeuble bien placé avec des locataires de qualité avec éventuellement quelques travaux de décoration, même si c’est un peu au détriment de la rentabilité. Je commence depuis peu mes recherches pour acquérir ce type de bien pour cette fois-ci investir avec ma compagne en SCI. Mais quelle est la différence entre une SCI à l’IS et une Holding familiale ? Avec une SCI, peut-on utiliser l’argent que l’on aura stocké pour un projet suivant sans être pénalisé fiscalement ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      La Holding permet le plus souvent de faire passer de la tréso d’entreprise vers des projets immobilier ou entre plusieurs SCI à l’IS.

      En revanche, avec une seule SCI avec plusieurs bien, oui il est possible d’utiliser la tréso d’un bien pour un autre bien dans la même SCI.

      Créer un holding génère des frais donc ce n’est pas pour tous les cas. Le mieux je me répète, c’est de faire appel à un expert comptable.

      Bonne journée

      Etienne

  • ARNAUD

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour.

    J’ai deux SCI a IR conseillé par mon notaire , Est-ce une erreur aurais-je du choisir L’IS pour mes SCI sachant que moi et ma femme sommes tous les deux salariés .

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Bonjour Arnaud,

      Je n’ai aucun éléments, mais si le notaire a réalisé 2 SCI à l’IR c’est l’essentielle ! Elle peuvent être facilement basculée à l’IS si nécessaire, mais dans un premier temps, j’imagine qu’il y a des travaux pour defisscaliser ?

      On ne fait pas d’erreur en démarrant avec une SCI à l’IR, c’est certain, il a certainement très bien fait…

  • VITO

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    vivement la presentation de la formation

  • STEVE ETHERINGON

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Très intéressant, c’est vraiment sur ce type de projet que j’ai envie de réaliser ma première opération immobilière. Je suis décidé à passer à l’action mais je vais prendre mon temps même si je dois faire des recherches pendant 6 mois ou plus pour trouver ma bonne affaire. J’attends avec impatience la 4ème vidéo. Bonne journée, Steve

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      6 mois c’est relativement rapide Steve !

      Une fois que l’on sait ce qu’on veut, il faut passer à la phase recherche et visite, et parfois il est préférable d’être un peu patient tout en étant actif dans la recherche… Bon courage

  • VITO

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    2

  • Cafot

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Merci pour cette vidéo
    Comment se gère l’entretien des parties communes d’un immeuble en gestion privée ?
    Est il concevable de laisser les locataires gères seuls l’entretien des parties communes?
    Doit on le prévoir dans un règlement Anne étau bail ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Pour des petits immeubles de 3 ou 4 lots, il faut mettre en place un roulement entre locataire s’ils sont d’accords mais il n’y a pas de gestion particulière. L’autre solution est de faire une petite réduction à l’un des locataire pour qu’il s’en occupe, 10 ou 20 euros par mois ou une garantie que le loyer n’augmentera pas c’est encore mieux !

      Pour les copro plus grosses, il faut faire passer quelqu’un et le mettre dans les charges, c’est quasi neutre et ça met en valeur la copro !

      Non pas besoin de rajouter au bail, si les locataires n’entretiennent pas, il faut faire venir un pro et le rajouter au charges !

  • emilien

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour,

    je pense que les 2 projet sont pas mal , tous dépende de notre situation bien sur !

    Etant déjà propriétaire d’une immeuble de 5 logements et des 11 garages et de ma résidence principale, je pense que le premier travaux serrait plus rentable pour moi car je pourrais faire de la défiscalisation car mon taux d’imposition est a 40% et un tel projet me ferais passe a 30 % calcule a approfondir
    et en effet si le premier bien est en vente depuis longe temps, une forte négociation est possible (je pense a 30 voir 40 000 € ce qui couvrirai une gros parti des travaux.
    cordialement

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Bonjour Emilien,

      Le problème de la défiscalisation par les travaux, c’est qu’une fois les travaux défiscalisés la première année, ils ne peuvent plus rentrer dans le calcul de la plus-value immobilière et donc un projet de 100K avec 100K de travaux devient un projet vendu 200K avec 100K de plus-value (calcul simplifié) et donc 34.5K d’impôt sur la PV.

      2ème problème, s’il y a travaux, le projet est donc plus rentable normalement, donc plus de revenus fonciers imposés à 40% + 15.5%, donc c’est le serpent qui se mort la queue, il faut toujours faire plus de travaux et la fiscalité augment de manière exponentielle !

      Donc oui on défiscalise avec les travaux mais on le perd à la revente en plus-value et on prend des risques sur le cash-flow !

      Il est possible de faire la même chose dans une SCI à l’IS, moins de défisc mais un déficit reportable « à vie » !

      • emilien

        Répondre Répondre 23 septembre 2016

        Rebonjour,

        C’est vrai pour la plus-value mais tous dépend de la stratégie.
        Ma stratégie et de gardé l’immeuble et de faire de la défiscalisation le temps d’avoir suffisamment d’actif pour arrêter de travailler.
        Aujourd’hui , mon immeuble payer a 98% ma résidence principal, je paye environ 5000 € d’impôt sur le revenu depuis cette année et et l’année dernière 2500 € et les 8 autre année précédente 0 € malgré que je touche 2600 € brute de loyer et 4000 € de salaire et ma femme 1300 €.
        pendent ce temps les locataire on payer investissement de départ, ils leur reste plus qu’a payer les intérêt bancaire
        donc avec une investissement comme le premier cas m’irais très bien car au moment ou celui ci commencerais a me coûté en impôt alors mon premier investissement serais intégralement payer et je pourrais arrête de travailler pour faire de nouveau baisser les impôt

        je sais pas si je suis bien claire dans mes explication
        merci de votre réponse précédente et des vidéos

        • Etienne B.

          Répondre Répondre 23 septembre 2016

          Oui c’est très claire, c’est une stratégie qui a l’air de bien fonctionner et qui est bien réfléchi !

          Oui l’idée avec l’immobilier c’est d’arrêter de travailler effectivement sinon les impôts deviennent prohibitifs ! et puis si on continue jusqu’à 75 ans de travailler, l’immobilier n’est utile que pour payer notre consommation excessive… Donc oui je vous rejoins totalement !

  • Seb

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Toujours nickel, pour ma part je serai intéressé par la recherche des désordres techniques lors des visites.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Fais-tu appel à un expert pour trouver les désordres techniques ? ou des artisans ?

  • Berni

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Super vidéo et très directe dans votre approche comparative !

    J’aime beaucoup l’indice de tranquillité que vous avez présenté des les 2 autres vidéos et son utilisation pour sélection les biens !

    On entend souvent les investisseurs débutants (ce qui est mon cas) privilégier les projets à petits prix avec de gros travaux, mais si je vous suis il faudrait faire des projets un peu plus cher, un peu moins rentables et surtout qui tournent tout seuls et tout de suite, c’est bien ça ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Oui c’est l’objectif, faire des projets plus simple, plus sécurisés et moins rentables au début pour apprendre et prendre de l’expérience. Ensuite, avec le temps, on commence à avoir du patrimoine, de l’expérience, de la confiance, de la trésorerie et il est alors possible d’aller sur du plus risqué, plus lourd et plus rentable évidemment !

      Les débutants devraient se concentrer sur les projets « straight forward » comme on dit en Anglais, c’est à dire « évidents » kit à perdre un peu de rendement !

  • Alex

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Etienne,

    Oui effectivement la question est évidente. Ma question n’est pas directement liée à la vidéo mais plus à la fiscalité !

    Toi et d’autres professionnels de l’immo insistez sur le fait de passer en SCI à l’IS pour des projets d’immeubles, mais n’est-il pas plus intéressant de faire de la location meublée (régime du LMNP) ? Le coût de gestion d’une SCI n’est-il pas trop imùportant ?

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Pour des petits appartements, la location meublée en LMNP est une bonne solution, moins chère que la SCI à l’IS, mais le problème avec le régime location et location meublée, c’est que la fiscalité s’applique de manière automatique (bien que plus faible en meublée) même si on a pas besoin de revenus.

      Pour les TMI les plus élevées, l’imposition est relativement forte, en plus de devoir meubler et changer les meubles régulièrement, ce qui a un coût certain.

      L’atout de la SCI à l’IS, c’est que la fiscalité est plus faible et que si on n’a pas besoin de revenus, on stock dans la SCI et nous ne sommes pas imposé pendant des années. L’assiette fiscale est aussi réduite du fait de l’amortissement, et le taux de l’impôt est à 15% jusqu’à 38 120€.

      Enfin, et c’est là le plus important, quelqu’un qui possède 1,2,3………….50 SCI à l’IS ou une holding familiale, n’aura aucune fiscalité personnelle temps qu’il ne prend pas de dividende… Il n’est donc pas en Danger. En effet, lorsqu’on est en direct ou en meublé, on peut avoir beaucoup d’impôts même si le cash-flow est négatif, c’est le piège si on possède trop d’immo.

      Voilà pourquoi je privilégie ce montage en SCI à l’IS ou Holding !

      • Pascal

        Répondre Répondre 26 septembre 2016

        50 SCI a l IS, est ce a dire que vous recommendez une sci par bien ou du moins des qu on s approche des 38k de resultat avant impots?

        Ne faut il pas voir ca avec les couts comptables pour chaques sci?

  • Marc

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Étienne et merci une fois de plus.
    Le 2e projet effectivement.
    Je suis en train d’effectuer des visites sur ce type de projet avec une renta de 11 et 8%. L’indice de tranquillité est au Rdv. Reste à vérifier la structure et les projets de la ville…..
    Ensuite bien négocier

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      ça me semble bien 8 à 11% ! Il s’agit d’un immeuble avec beaucoup de travaux ?

  • Fanny

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Merci pour ce comparatif très claire !

    Ma question est la suivante : pourquoi dis-tu que les projets avec de gros travaux sont plus risqués ? si on arrive a bien négocier le prix d’achat et de bien négocier le montant des travaux, n’est-il pas plus rentable que d’acheter des biens clef en main ?

    Merci d’avance et encore bravo pour cette vidéo

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Les primo investisseurs se lancent souvent sur des projets avec petit budget initial et gros travaux lourds mais il y’a 2 problèmes à ça :

      1) Ils risquent d’avoir des déconvenues car il n’ont pas d’expérience particulière avec les artisans et donc des dépassement de budget à prévoir !

      2) Le 2ème problème c’est que leur projet avec gros travaux sera moins finançable qu’un projet sans travaux car la partie travaux devra être couverte par une garantie séparée. Si l’immeuble vaut 100 000 euros et que les travaux+frais coûtent 100 000 euros, la banque prendra le bien en garantie à 100K et devra prendre une hypothèque sur un autre bien à hauteur de 100K ou demander un apport en cash… problème, ils sont jeunes et n’ont pas d’autres biens ! Tu vois le problème ?

  • Sébastien

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Bonjour Etienne,

    Belle démonstration, j’avoue que je ne voyais pas les choses de cette façon !

    Merci

  • El Maco

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Le second est mieux
    Belle présentation des opposés

  • charlie

    Répondre Répondre 23 septembre 2016

    Le second projet évidemment.

    • Etienne B.

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Bon Charlie, oui la question est un peu trop évidente, je vais modifier tout ça… Vous allez pouvoir poser toutes vos questions, ce sera plus simple !

    • Gernigon

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Effectivement le second projet paraît beaucoup plus alléchant et ressort comme une évidence, par ailleurs, l’immeuble est beaucoup plus attrayant extérieurement pour les locataires potentiels avec une cours pour le stationnement.

    • Claudine

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      Le 2ème projet, mais surtout par rapport aux données techniques que je ne maîtrise pas.

    • de frescheville

      Répondre Répondre 23 septembre 2016

      le second projet. merci pour la vidéo.

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